Instrumentos mexicanos de inversión Fibra revierten tendencia del mercado

Los vehículos mexicanos Fibra han revertido una tendencia de inversión negativa, impulsado un crecimiento de dos dígitos y provocado interés, todo esto marcado por el reciente acuerdo de US$841mn entre Fibra Uno y Finsa.

En dicha transacción anunciada el 14 de noviembre, Finsa, el mayor gestor de parques industriales de México, acordó vender 74 propiedades a Fibra Uno, considerado el operador inmobiliario más grande y diversificado de Latinoamérica.

El acuerdo representa la mayor venta de bienes raíces en la región en lo que va del año.

Las propiedades incluidas en el acuerdo se encuentran en ciudades como Ciudad Juárez, Monterrey, Tijuana, Querétaro, Zacatecas y Aguascalientes.

FIBRA EN SU APOGEO

Tras haber probado ser una herramienta eficaz para financiar proyectos y proporcionar seguridad de inversión similar a los fideicomisos de inversión inmobiliaria REITque se comercializan en EE.UU., el vehículo de inversión se dedica a la adquisición y desarrollo de proyectos de bienes raíces e infraestructura.

El índice industrial S&P/BMV para la comercialización de Fibra en la bolsa de valores primaria de México (BMV) subraya la fortaleza reciente de los valores en el último año, con un aumento anual de 23,3%.

 

El desempeño se produce en momentos en que México lucha con un crecimiento cercano a cero en 2019 en medio de la incertidumbre de los inversionistas en torno a las políticas del presidente Andrés Manuel López Obrador y la profundización de la desaceleración económica mundial.

Con el murmullo inmobiliario que ha provocado Fibra, una versión especializada del fideicomiso, denominada Fibra E, ha experimentado gran interés pero varios retrasos en llegar al mercado en el último año y medio.

Fibra E es un mecanismo que presentó el gobierno en 2015 para promover proyectos de energía e infraestructura ante una desaceleración económica y la caída de los precios del petróleo.

Sin embargo, la última colocación de valores Fibra E la lanzó en junio de 2018 la firma de ingeniería y construcción Promotora y Desarrolladora Mexicana (Prodemex) por 6.140mn de pesos (US$317mn).

Desde entonces se ha debatido sobre al menos dos nuevos Fibra E que ingresan a la bolsa de valores secundaria (BIVA). Uno, denominado "Fibra E Orión", busca comprar certificados CKD con activos o proyectos maduros en el sector de infraestructura y energía que están a punto de ser vendidos.

Originalmente planeado para su lanzamiento en septiembre, el fideicomiso Orión canalizaría oportunidades para la inversión privada vinculada al Gobierno Federal, como concesiones o esquemas de prestación de servicios, incluidas carreteras, obras hidráulicas, cárceles y rehabilitación social, así como energía limpia, puertos, telecomunicaciones, almacenamiento y transporte de petróleo y gas.

Otro posible Fibra E en BIVA tiene potencial para una OPI de 6.000mn de pesos, según un informe del diario local El Economista, que añade que Fibra cuenta con el respaldo del exsecretario de Hacienda José Antonio Meade.

Aunque no se ha fijado una fecha de lanzamiento, esta Fibra E, a diferencia de las emisiones anteriores, entraría al mercado sin una cartera preestablecida de activos estabilizados, proyectos o historial operativo.

FIBRA UNO

Según los términos del acuerdo de Finsa, que se llevó a cabo en asociación con el fondo de capital privado Walton Street Capital México, las nuevas propiedades de Fibra Uno (FUNO) abarcan un área bruta alquilable total de 1,26 millones de metros cuadrados (Mm2), una tasa de ocupación de 95,1%, un plazo promedio de contrato de arrendamiento de alrededor de 4,5 años, y un alquiler mensual promedio de US$4,6 por metro cuadrado al 31 de agosto, según un análisis del acuerdo realizado por Fitch.

Fibra Uno es el primer fideicomiso de inversión inmobiliaria en México y ha consolidado una cartera con 8,7Mm2 de área rentable, de los cuales 4Mm2 corresponden al segmento industrial.

El director de relaciones con inversionistas de FUNO, Jorge Pigeon, dijo que al comprar las 74 propiedades de Finsa, las ganancias operativas para 2022 podrían alcanzar los 21.400mn de pesos (US$1.100mn), un crecimiento anual de 39,5%.

Sin embargo, Pigeon también dijo a los medios locales que el mercado inmobiliario de Fibra en México aún se está consolidando y, que a menudo, no se comprende completamente.

"Eventualmente México irá para allá, no estamos hoy ahí", declaró Pigeon, quien destacó el papel pionero de Fibra Uno.

Las agencias de calificación sugirieron que la medida agregaría presión a la calificación crediticia de Fibra Uno, pero añadieron que el tamaño y la diversificación de la empresa deberían ayudarla a mantener su equilibrio.

Este riesgo crediticio se neutraliza parcialmente por el incremento esperado en el valor de mercado de la extensa huella de FUNO, soportado por la mejora en la mezcla de propiedades de la cartera y la estabilidad del flujo de efectivo", aseveró Juan Acosta, analista líder de Fibra Uno de Moody's.

También agregó que se espera un aumento en los ingresos de proyectos entregados recientemente que aún no logran estabilidad, otras nuevas propiedades adquiridas y proyectos en su etapa final de desarrollo.